Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag gilt vielen als der "Königsweg" einer auf den Immobilienerwerb fokussierten Geldanlage. Im Kern geht es dabei um den Erwerb der Anwartschaft auf eine Krediterteilung für Hausbau, Wohnungskauf oder Sanierung zu günstigen und zumindest der Idee nach unter dem Marktniveau liegenden Zinsen. Gleichzeitig wird die in den Vertrag eingezahlte Bausparsumme im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung mit einem festen Satz verzinst. Die Testsieger bei den Bausparkassen bieten dabei durchaus Zinsausschüttungen auf dem Niveau von Spitzen-Angeboten für die festverzinsliche Geldanlage in Tages- oder Festgeld und außerdem eine sehr hohe Sicherheit des Sparvermögens. Hinzu kommen staatliche Förderungen durch vermögenswirksame Leistungen, staatliche Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage.

Grenzen des Modells liegen in der vom Kunden nicht beeinflussbaren Zuteilungspraxis der Bausparkassen, die bei einem realen und eng terminierten Immobilienerwerb zu Problemen führen kann. Sparer, die ihren Bausparvertrag vor allem zur Geldanlage nutzen, haben sich außerdem mit ihrer Investition meist sehr langfristig gebunden und können gerade in Hochzins-Perioden nicht von einer Umschichtung dieser Mittel in andere Anlageformen profitieren.

Bausparen - wie funktioniert es?

Der Bausparvertrag wird grundsätzlich mit einer Bausparkasse abgeschlossen - in Deutschland gibt es derzeit über 20 dieser auf Wohnungsbaufinanzierungen spezialisierten Institute, sowohl als private und genossenschaftliche Institutionen als auch als Bauspar-Ableger der Landesbanken. Zahlreiche andere Kreditinstitute haben Bauspar-Angebote im Programm - entweder über formal unabhängige Tochterunternehmen oder als Vermittler für die etablierten großen Bausparkassen.

Die Bausparsumme, die Verzinsung der Geldanlage sowie die Zinsen des für später avisierten Bauspar-Darlehens werden zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses fest vereinbart - sie bezeichnet den Darlehensrahmen, auf den der Bausparer später einen Anspruch hat. Außerdem schließt ein Bausparvertrag Vereinbarungen über Anspar- und Tilgungszeiten, entsprechende Regelbeiträge, Mindestvertragslaufzeiten und Zuteilungs-Konditionen ein. Diese Punkte werden durch den jeweiligen Bauspar-Tarif geregelt und können je nach Bausparkasse recht unterschiedlich sein. Standard-Verträge laufen oft über 18 bis 20 Jahre, von denen die ersten acht Jahre als Ansparphase genutzt werden. Daneben gibt es Schnellspar-Tarife, variable Tarife und auch Modelle mit deutlich längerer Laufzeit. Wichtig: Wenn ein Bausparvertrag in der Ansparphase nicht regelmäßig bedient wird, greift bei den meisten Instituten ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Vertrages durch die Bausparkasse.

Zuteilungszeitpunkt - die "große Unbekannte"

Zum Zeitpunkt der Zuteilung können Sparer über die Gesamtsumme aus dem Bausparvertrag verfügen - mit dem Vertragsabschluss erwerben sie einen Rechtsanspruch auf das Darlehen, der im Todesfall auf die Erben übergeht. Die Zuteilungs-Kriterien werden durch den jeweiligen Bauspar-Tarif bestimmt und basieren in der Regel auf einem angesparten Mindestguthaben - meist 40 bis 50 Prozent der gesamten Bausparsumme inklusive staatlicher Prämien, vermögenswirksamer Leistungen und Zinsen - einer Mindestvertragsdauer/Mindestsparzeit sowie einer sogenannten Mindestbewertungszahl, welche die Kassen in der Regel monatlich neu berechnen. In der Mindestbewertungszahl liegt allerdings auch das Problem dieser Anlage- und Kreditform: Bauspar-Darlehen werden aus der Gesamtheit des Kapitals aller Bausparer einer Kasse finanziert, die zu einem bestimmten Zeitpunkt zur Verfügung stehende Kapitalsumme ist daher nur schwer prognostizierbar. Die Bausparkassen sind aus diesem Grund auch rechtlich dazu angehalten, keine verbindlichen Aussagen über die Zuteilungsreife eines Bausparvertrages zu machen, gleichzeitig kann deshalb keine fixe Bewertungs-Basis für den einzelnen Vertrag gegeben werden. Für Bausparer ergeben sich daraus bei einem Immobilienkauf grundsätzliche Planungsunsicherheiten. Teilweise bieten Bausparkassen bei noch nicht zuteilungsreifen Verträgen Modelle zur Zwischenfinanzierung an.

Zu wenig Flexibilität für reine Geldanleger

Sinnvoll ist ein Bausparvertag immer dann, wenn Anleger mit der Perspektive von Hausbau und/oder Immobilienerwerb sparen sowie die Möglichkeit haben, den Vertrag vorab langfristig zu bedienen. In diesem Fall schafft er - bei Wahl eines auf die persönliche Planung abgestimmten Tarifmodells - eine sichere Basis für die Finanzierung des Immobilien-Projekts und ergänzt hier andere Finanzierungsarten. Ein Bausparvertrag zur reinen Geldanlage ist demgegenüber kaum zu empfehlen - hier bieten andere Anlageformen mindestens vergleichbare Renditen bei deutlich größerer Flexibilität, zumal der Anspruch auf das mit dem Vertrag verbundene Darlehen auf die Realisierung von Bauvorhaben und Immobilienkäufen beschränkt ist.